门槛100万元的信托产品在南京开卖

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门槛100万元的信托产品在南京开卖

作者：佚名文章来源：江苏商报点击数：更新时间：2008-2-28 上午 11:04:41

　　20日，一只购买门槛100万元的信托产品在南京开卖。出人意料的是，在没有太多宣传的情况下，第一天销售高达1亿多元。专家认为，在股市、楼市等主要投资渠道前景不明时，信托产品收益高、风险低的特点使其吸引力大增,信托，彷徨中的投资新宠　　如果你有100万，你会怎么打理？炒股？买基金？还是买银行理财产品？眼下或许你有另一种选择。　

　　没有太多宣传，也没有排队抢购，2月20日，江苏国投推出的鼠年的第一只信托产品??南京金东房地产股权投资集合资金信托计划，总额为2亿，第一天就销售1个多亿。高达100万元的门槛似乎根本挡不住投资者的热情追捧。南京多家银行理财专家表示，在目前股市、基金、理财产品等多个投资渠道不景气的背景下，风险小、收益稳定的信托产品有望托起投资理财的另一片天地。　　

　　新品年收益10％　　

　　据江苏省国投相关人士介绍，南京金东房地产股权投资集合资金信托计划，总规模为人民币2亿元，计划期限为2年，满1年返还50％本金，满2年返还剩余50%本金,年收益率为10％。募集的信托资金将以股权的方式，投资于南京金浦房地产有限公司的海德北岸(位于长江大桥北引桥东侧)项目二期的开发，该项目的总建筑面积23万平方米，其中住宅面积16.7万平方米。江苏省国投相关人士透露，南京金东房地产项目公司成立于2003年，注册资本人民币1.3亿元，主要从事房地产开发经营、租赁和物业管理业务。经江苏华信资产评估有限公司评估，截至2007年10月31日，该公司资产总额5.4亿元左右，负债1.8亿元左右，净资产3.6亿元左右。　　据悉，加入该项信托的个人或机构投资者，必须是符合监管规定的“合格投资者”。而所谓合格投资者，必须符合下述3项条件之一、是能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：投资最低金额不少于100万元人民币；个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币；最近3年个人年收入超过20万元人民币或夫妻合计超过30万。　　首日销售1亿多　　

　　本报记者了解到，凡是符合上述条件的投资者即日起可通过南京银行58个网点或者江苏省国投进行预约。　

　　购买起点要100万元，对普通投资者来说门槛太高了。记者昨天上午在南京银行龙蟠中路网点看到，虽然也有南京金东房地产股权投资集合资金信托计划的介绍，但是该网点办理业务的20多位市民中，却没有一个人是购买该信托产品的。　　

　　“现场购买的人的确很少，但是预约的人很多。”南京银行个人部相关人士透露，虽然还没有来得及统计，但是整体预约销售状况却很好。“2月20日，该产品推出的当天预约购买的就有1亿多，其中很多是一些购买信托产品的老客户。”江苏省国投市场部相关人士昨天告诉记者，南京金东房地产股权投资集合资金信托计划是该公司今年推出的第一只信托产品，而信托产品不同于基金以及银行理财产品，它的风险小，收益稳定，如果进展顺利，一周内2亿的额度能募集完。　

　　谁在买信托产品　

　　购买门槛要100万，首日就销售了1亿多，到底是哪些人在买信托产品？对此，南京一家国有银行理财师告诉记者，去年2月2日，中国银监会发布了新的《信托公司集合资金信托计划管理办法》，按照这个法规，从去年3月1日开始，个人购买单个信托产品的起步金额从此前的5万元，提高到不得少于100万元。　

　　“这样信托产品基本上也就锁定了高端人群，这部分投资者没有对资金大幅度增值的奢望，风险小，收益稳定是他们的最爱。”该理财师表示，面对目前近年来股市的红火，一些中高端投资者并没有一窝蜂地扑向股市，而是青睐于信托这一安全稳健的理财渠道，这也从侧面反映出中高端投资者成熟的投资心态。江苏省国投发行的此类信托理财产品便十分适合追求稳健收益的中高端投资者。此类稳定收益型理财产品将成为投资者在震荡行情中规避风险的最佳选择，有望成为２００８年理财市场上的主流趋势。而从目前南京的高端人群结构看，这些人大多数是企业老总或金融高管，但是也不排除有投资者合伙购买的可能。　

　　而江苏省国投市场部相关人士也表示，此前江苏新城、宏图两家房产也分别采用信托这种方式募集开发资金，当时也积累了一部分客户，由于当时的产品都实现了收益，现在相当一部分购买者都是老客户，其中不乏一次性购买数百万甚至上千万的大客户。　

　　尽管该信托计划风险小，收益稳定，但是业内人士还是提醒投资者，万一江北楼市销售遇阻，对投资者的收益将有一定的影响。不过在该信托计划中明确规定，投资者获得的是项目公司的优先股权，其风险介于债券和普通股权之间。也就是说，如果公司破产清算，那么先偿还债权人的债务，其次是优先股东，此后才是普通股东。　

　　■新闻延伸,开发商找钱的新路子　　

　　本报记者陈逢春报道付出10％的利息，获得2亿元资金。南京金浦房地产有限公司通过这个信托计划得到了想要的资金。那么开发商为何不直接到银行贷款，这样至少可以省下大笔的利息？　　

　　南京多家银行相关人士透露，在今年银行贷款紧缩尤其对房地产开发贷款严格控制的背景下，开发商从银行不仅很难贷款，而且贷款额度也会大打折扣，信托有望成为他们融资的新渠道。　　

　　开发商贷款很难　

　　“只要保证楼盘的按揭权，以前四证不全的开发商都能贷到款。由于近几年南京楼市持续升温，开发商贷款逾期现象极少，这也促使银行大胆放贷。不过，今年肯定要大量缩减，就算四证齐全，也不一定能从银行拿到钱。”上海浦东发展银行南京分行机构金融部总经理殷宁生告诉记者，其实从去年下半年开始，南京很多银行内部就有明确规定，对于房地产开发贷款占总贷款额的比例要下降。目前多数银行已经从原来的10％～15％降为7％～8％，这也意味着相当一部分不符合条件或是贷款不及时的开发商将无法贷款。　

　　不仅如此，记者采访中了解到，南京部分银行对于开发商贷款提出的条件更为苛刻，比如必须取得二级以上开发资格，每年的楼盘开发面积要达到15万～20万平方米，否则一律不予贷款。　　而在去年年底相关政府部门召开的全国金融工作会议上，将实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。这一政策反映在房地产方面就今年对房地产开发商贷款政策的全面收紧。　

　　信托找钱　　

　　贷款难了，开发商的资金在哪儿寻找？信托成为他们新的救命稻草。　

　　本报记者了解到，除了正在销售的南京金浦房地产有限公司的信托计划，之前宏图、江苏新城分别采用这种方式募集开发资金。对此，南京城南一位开发商告诉记者，从去年第四季度开始，银行就已经关上贷款的大门，企业的资金压力的确增加了，不得已，他们开始求助于信托和担保。　　

　　“以往银行一般都是在一年的借款协议到期之后才会要求开发商还款，如果这个项目销售情况较好，开发商还贷能力较强，银行还可以通融一下，续贷3个月左右的时间，现在就很难办到了，而且年形势肯定更加严峻。”该开发商透露，南京一家国有银行去年12月与他们签了贷款合同，今年项目刚刚开始回笼资金，银行就在催着还款了，这种事情以往是比较少见的。“目前想通过信托融资的开发商还不止一家。”江苏省国投市场部相关人士透露。　　而江苏省担保协会副会长胡昌林也表示，开发企业的融资渠道不外乎银行贷款、上市、信托、典当、与其他企业合作等等。目前规模较大的开发商资金方面的压力相对较小，而中小开发商则走到了一个十字路口，如果不能得到及时“补血”，很容易被市场淘汰，但这些企业必须充分认识到病急不能乱投医，如果在自身还贷能力不强的情况下盲目寻求“高利贷”的帮助，最终很可能因为债台高筑而加速破产的进程。　

　　办成不容易　　

　　尽管被视为开发企业资金获取的一个新渠道，但业内人士对房地产股权信托计划，却并不乐观。其中最为关键的是，由于信托的发行条件十分严苛，须经银监会批准，所以并不是每个房地产开发企业都能够采用这样的融资方式。因此，信托不可能像国外那样，成为所有开发商的主要融资渠道。

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