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房地产：行业内分化和不确定性共存
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作者：佚名 文章来源：中国证券报 点击数： 更新时间：2008-10-6 【字体：小 大】
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根据今日投资《在线分析师》对国内70多家券商研究所1800余名分析师的投资评级数据进行的统计，本周投资评级上调居前的30只股票中，行业分布比较分散：房地产、电子设备与仪器、软件和化工品行业排名第一，各有3家公司入选。本期我们选择房地产行业进行点评。
房地产市场的调整已持续将近一年，随着市场对景气下降的预期趋于一致，成交萎缩、房价下降的现象已逐步在全国范围出现，市场调整已成为系统性风险。
商品房成交价格方面，全国统计数据已经开始出现环比负增长，绝大部分大中城市都在经历房价从同比增速下降到环比甚至同比负增长的过程，只是进程的先后有一定区域性差异。我们预计08年全国房价水平为同比基本持平。
商品房成交面积方面，一线城市带头萎缩，幅度达到三至五成。从先行的深圳经验看，大幅萎缩后成交将得到自住需求的支撑，这一支撑点依不同区域有所不同，在达到这一支撑点后成交量将保持在低位。08年全国商品房成交面积预计同比下降30%。
我们对未来市场走势的判断是一线城市成交进一步萎缩空间有限，但价格将进一步下调，二三线城市将略为滞后地复制一线城市走势。
国海证券分析师认为，从目前业绩看，上市公司表现好于行业平均，这得益于品牌和资金优势以及龙头企业的贡献。但系统性风险难以回避，板块业绩增长预期已不乐观，并且不排除个别企业出现重大问题引起板块震动的可能，四季度对房地产板块的投资仍需谨慎，维持板块"中性"评级。
东兴证券分析师认为，调整中企业的品牌优势将是投资者需重点关注的因素，具有品牌的房地产股将会从政策、规模、商誉等多个方面受益，有较高投资价值。拥有好品牌的企业将在不断加剧的市场竞争中胜出，并将在市场竞争中获得更高的溢价。另外，随着商品房市场销售不旺的持续，主业于商务出租房开发和工业园区开发的上市公司将显现出价值。
保利地产：快速扩张遭遇行业调整
公司自2002年起采取高负债快速扩张的战略取得了飞速发展，经营规模暴增。各项主要指标呈几何倍数迅速扩大，从2003年末到2008年中期不到5年时间，总资产规模由18.5亿元发展到476亿元，增幅达26倍，主营业务收入由6.2亿元增加到2007年的81亿元，预计这一数据在08年将达到140亿元左右。
公司持续的高速扩张遭遇楼市调整，虽然上半年公司仍然取得了良好的销售业绩，但由于全国化布局刚刚完成并未进入全面收获阶段，最近1年内的销售来源仍然主要集中在北京、上海、广州及少数二线城市，销售风险较为集中，而下半年和明年将是保障性住房形成对市场的实质性冲击，我们判断近期楼市调整仍将持续深入，因此我们认为公司持续热销的压力很大。
公司成功发行43亿公司债后08年资金有较大盈余，但若09年保持08年的开工规模将有38亿元左右的资金缺口，而公司周转速度较慢，随着行业调整的更加深入，有可能面临更大的资金压力。但公司全面且强大的融资渠道以及低廉的土地成本将保证公司在未来竞争中保持优势地位。
我们预计,正常情况下公司08、09年实现营业收入139亿元、253亿元，每股收益分别为1.06、1.75元，增速达50%以上。另外，2008年中期公司尚有预收账款106亿元，预计下半年结转80亿元左右，因此公司今年业绩基本锁定，如果全年完成240亿销售计划，那么09年业绩锁定比例也将高达50%以上，是为数不多的锁定比例较高的企业。
今日投资《在线分析师》显示，公司2008至2010年综合每股盈利预测分别为1.14、1.72和2.29元，对应动态市盈率为12.5、8和6倍。当前共有31位分析师跟踪，19人建议强力买入，10人建议买入，1人建议观望，1人建议适度减持，综合评级系数1.48。综合PE与NAV估值，长城证券认为,公司具有一定的投资价值，但由于市场对行业的预期仍然没有好转，而且公司一旦因回款不畅等原因致使融资不畅，可能会延缓开发速度以至影响业绩释放，因此，不排除股价会在价值区间的范围之外运行的可能，给予公司"谨慎推荐"的评级。
张江高科：08年开始业绩加快释放
2006年期的2年半时间里，大股东张江集团注入了170万平米权益建筑面积的优质房地产项目给上市公司。大股东持续注入优质资产极大地改善了公司基本面，房地产资源获得超常规增长。
出租物业和开发销售项目的地价成本均很低，普遍在600-1500元/平米之间，且多数低于1000元/平米。成本领先优势奠定了公司高毛利率的盈利基础。
公司所拥有的用于租售的房地产资源规模的迅速增长，不仅拉开了和同类公司的领先差距，而且使得公司有足够的条件增加园区类房产是销售，获得更好的业绩增长表现。
公司销售的是园区类房产，销售对象是其他同类公司无法复制的高科技企业，尤其是购买办公物业需求大的即将在国内外上市的中小高科技企业。企业数量多、质量高、大多处于快速成长阶段。成长性空前改善，预计从08年开始业绩将显著提高，08-10年EPS平均增速在50%左右。
今日投资《在线分析师》显示，公司2008至2010年综合每股盈利预测分别为0.41、0.62和0.88元，对应动态市盈率为22、14.8和10.4倍。当前共有12位分析师跟踪，4人建议强力买入，6人建议买入，2人建议观望，综合评级系数1.83。目前房价下降5%，国泰君安预计公司08年和09年EPS分别为0.44元和0.7元。若09年房价在此基础上从下降10%到上涨10%，则房产销售EPS从0.5元增加到0.61元，整体EPS从0.64元增加到0.75元。目前A股9家园区类公司08年平均动态PE是22倍，09年是16.5倍，由此公司目标价在9.68-11.55元之间，维持"增持"投资评级，并持续重点推荐。(今日投资)
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