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全国房价在年底到09年3月见底
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作者：佚名 文章来源：焦点博客 点击数： 更新时间：2008-8-28 【字体：小 大】
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从07年5月开始至今，全国房地产形势犹如过山车般急剧变化，随着万科、保利、合生等上市公司在全国疯狂的屯房屯地，北京、深圳、广州、武汉等多个中心城市房价在短短几个月内迅速飙升，这些上市房企所开发的楼盘也成为各个城市房价领涨的“带头大哥”，以泛海建设在北京朝阳公园边开发的泛海国际为例，在两个月时间内每平方米从18000元涨到26000元，一平方米涨幅高达8000元，相比开盘时每平方米15000元的价格，上涨11000元/平方米。这个项目总体量多达270万平方米，也就是在一年多的时间中，该项目的实际资产价值翻了一倍不止。曾经信誓旦旦的说“超过25％利润的项目不做”的万科，在国内多个新开盘项目涨幅都位居同区域前列。以北京为例，2007年4月,万科东第销售均价为16500元/平方米,7月底,万科东第销售价格上涨至23000—24000元/平方米,高层部分户型售价达25000元/平方米,短短几个月就位居朝阳公园各在售楼盘房价之首。
“天价地”的幕后
针对这种现象，笔者在07年8月相继缀文《政府应当严惩楼市“带头大哥”》，指出这些“带头大哥”的示范效应必将导致大部分项目跟随涨价，进而带动全国房价飙涨，从而造成巨大的社会矛盾和金融危机；9月缀文《北京楼市已在疯狂边缘，半年内楼市拐点必现》指出当前的楼市火爆是房价大幅上涨带来的投机需求及恐慌性需求短期膨胀，这种虚假需求将导致表面的供不应求，半年之内北京楼市拐点必现，虚假需求将迅速蒸发；并缀文《警惕地产股暴跌》、《天价地的可怕幕后真相》，针对上市公司的疯狂行为公开批判：
——房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资，至此，上市公司在这一轮楼市和股市中实现了双丰收，高价获取的土地直接在股市上实现了套现(而不再是通过未来露盘的销售)，地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值，土地储备只不过是为了股东权益的套现，至于未来，如果房价持续上涨自然皆大欢喜，如果房价下跌，风险早就转嫁股民，地产真相大白：房价上涨目的是为了推高股价，股市的融资成为圈地资本，圈地的目的还是为了推高股价，然后股东在高位套现，留下股市和房市一片狼藉。
——可惜其他的房地产公司，跟风而上，少了股市套现的手段，也许将搭进身家性命。
此后，央行第二套房贷新政颁布，银根紧缩成为08年宏观调控首要手段，土地新政随之出台，房地产形势直转而下。
直到07年11月，笔者与北大房地产所所长陈国强、中原地产总经理李文杰、国美地产总经理陈云峰等业内知名大碗探讨07年房地产走势的时候，笔者“3个月内楼市拐点必现”的观点还遭到一致反对。
直到08年第一季度，地产龙头万科发动全国性降价攻势、掌门人王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)公开承认楼市拐点已经到来之后，房地产界才陆续承认楼市拐点已经出现，此后，深圳房价一泻千里，迅速引发连锁反应。
但是，仅凭深圳楼市的价格波动，是难以撼动全国房地产大势的。
成也萧何，败也萧何；正如笔者预判，推动房价飙涨的根源在于上市房企的屯地，导致房价下跌的也是房企的屯地带来的行业性资金缺口。
在笔者4月18日公开指出“08年房地产行业资金缺口1万亿”被各大媒体转为财经头条新闻之后，4月19日、20日、21日地产股连续暴跌三天，地产股整体缩水幅度高达27％(见网络相关检索)，此后，潘石屹公开宣称行业资金缺口达到1.5万亿，并抛出“百日剧变”之说，房地产行业资金缺口成为新闻焦点，地产股持续暴跌，万科等龙头股纷纷腰斩，进一步加剧了房地产公司的恐慌。
随着资金链危机的曝光，各大房地产公司开始意识到楼市大势已去，纷纷调整战略，加入降价行列。
笔者认为，如果没有因为07年房企大势扩张导致的资金压力，即便楼市需求下跌，房地产企业也可以选择坚持等待楼市复苏；然而，资金链断裂的危险迫使开发商在死亡和降价之中作出一个最简单的选择。
需求变化导致成交量萎缩
楼市需求的变化，最关键在于央行命中房价死穴的第二套房贷政策。在美国次贷危机的警士下，央行终于意识到房价暴涨最终将引发巨大的金融风险，在任凭泡沫膨胀到破灭和主动刺破泡沫之中，央行终于选择了主动刺破房价泡沫(见笔者博客文章《政府终于选择刺破房地产泡沫》)。
笔者曾在楼市最火爆的8、9月指出当前火爆的楼市需求是一种假相，我们需要分析不同需求的特性。笔者将楼市需求分成四类：第一个是投机，就是我们正常说的炒房，短期快进快出；窗体顶端
第二个是投资需求，反正钱在银行是贬值的，而房价在涨，所以买房通过出租获取收益，以及预期未来房价上涨。第三个是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。
笔者指出，这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩。其中投机需求的对政策是最敏感的，受政策影响非常大，二套政策一出来、物业税一出来投机马上就挤掉了，每次楼市调整闻风而动的就是投机需求，深圳是最典型的例子。第二个是投资的需求，如果对市场未来的预期降低了，如果房价不涨那么快了，它稳定了或者跟我们的收入增长差不多，或者只比物价上涨略高一些，这部分需求就将撤离。
而正是这种需求的变化，导致了楼市短短几个月之内，从门庭若市到门可罗雀的戏剧性变化，任凭那些所谓的地产“营销高手”使尽百般招数，奈何大势已去，成交迅速冷却。以北京为例，上半年6个月北京期房住宅成交总量为33231套，比去年的54695套下跌了40％，预计全年成交量将不超过8万套，比去年12万套的成交量少4万套，而今年供应量将比97年只高不低，巨大的成交缺口意味着将有一大部分项目将面临无人问津的悲凉境地。
在这种形势下，降价成为刺激需求的唯一选择。
房价会降但不会一降多年
很多开发商将楼市回暖寄希望于政府出台救市政策，笔者认为，这种观点明显缺乏对中国宏观经济的了解。客观的说，在宏观经济形势依然严峻，通货膨胀压力未减、CPI高位运行之时，贸然出台救市措施，不但将导致房价反弹，政府之前银根紧缩的宏观调控政策以及近年为抑制房地产投资过热和房价暴涨所出台的所有调控政策，都将功亏一篑。整体来看，年内反通涨依然是政府的首要任务，银根紧缩的政策还将持续。而房价的适度调整也是政府多年宏观调控希望达到的目标。即使出台一些对房地产行业的利好消息，也只是政府为了防止房价大幅波动造成的金融风险和社会矛盾，而不是为了刺激房价的再度暴涨。
笔者认为，房价会在今年年底到底。由于传统的销售旺季“金九银十”即将到来，很多开发商在这个周期的一些回款使他们熬过这段时间，房价大幅下降难度较大。但是到年底，伴随着又一波银行贷款到期、工程款结算等资金需求的高峰期到来，由于08年行业整体销售状况极度不佳，房企资金链将面临前所未有的压力，缺口将远远超过上半年，大部分项目必将采取大幅降价的方式回笼资金，年底到09年3月，会是中国房价的最低谷。
那么，房价是否会如同部分人所认为那样一降多年？笔者认为这种可能性几率极低。一方面，国家的银根紧缩持续时间不会过长，否则很容易导致经济的“软着陆”变成“硬着陆”，进而引发全面的经济衰退，笔者预计银根紧缩政策将在09年上半年放松。第二，目前世界经济正处于全球性通货膨胀周期，巨大的通货膨胀压力下，货币实际购买力在较长时间内都将处于较大幅度的贬值过程之中，在这种形势下，对于缺乏投资渠道的中国百姓，不动产从长远看依然是最有效的保值升值工具，需求将会回暖。第三，经历过这一轮房价和需求波动之后，消费者走向理性的同时，开发商也将走向理性，在定价和产品设计上，都将走向务实，价格泡沫也将大大缩小。第四，由于今年的资金压力，大部分开发商被迫减缓开发节奏，转而以加速现有产品的周转率为主，09年后继供应将减少，从而缓解供应压力。
整体上看，笔者认为，年底到09年一季度，将是房价最低的时候，也是购房的最佳时机。此后，全国房地产行业将会有一段时间的温和稳定发展。(当然，具体到每一个城市，还需要看不同城市所处的房地产发展阶段，不能一概而论。
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