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    【上海】中环沿线冰火两重天 关键还是地段
    作者：佚名 文章来源：星岛环球网 点击数： 更新时间：2008-7-8 【字体：小 大】
    　　上海楼市今年以来成交量大幅下滑，房价也开始分化，而就目前的时间节点看不同地区的楼盘，其楼价是不是已经到顶也是因地而异的，在不同区域，楼市呈现冰、火两重天的格局并不鲜见。

    　　据《上海商报》报道，上海楼市自今年以来成交量呈大幅下滑态势，而据专业机构统计数据显示，上海新房市场今年5月成交量仅为去年同期的一半。近期上海的楼市呈现出一片“山雨欲来风满楼”的气象。一些楼盘的开发商中开始出现了分化的苗头，使上海楼市进入到一个相当微妙的阶段。

    　　房价开始分化

    　　上海的房价究竟是不是已经到顶了呢？事实上，上海楼市一直存在着本地和“外来”两大需求市场，而这两大市场不能混为一谈。

    　　从成交方面来说，近日有不少境外机构、境外人士纷纷瞄准了上海的高端房源，不过这也并不完全代表上海楼市“一枝独秀”。境外人士需求的则多以市中心成熟地区的高端物业为主，同时人民币兑美元汇率持续走高，促使了这部分人加大了投资购房的力度，把货币资本转化为不动产的投资。

    　　而上海住宅市场的供应结构一直是高、中、低端分化的，对于本地消费市场而言，主要集中需求是中、外环附近的中端住宅市场，以改善居住条件和新婚家庭需求为主，同时也包括移居来此的新上海人。

    　　在轨道交通的建设步伐、社区配套的成熟度、教育、医疗等公共资源的完善、优劣等条件，都在楼市前景暧昧不明的状态前凸现出来。绝大多数的楼盘即使在同一地段，作同比或环比，其差价也大相径庭。因此，就目前的时间节点看不同地区的楼盘，其楼价是不是已经到顶也是因地而异的，在不同区域，楼市呈现冰、火两重天的格局并不鲜见。

    　　东部：鸡犬升天

    　　浦东地区的中档楼盘集中在三林板块，因依托世博会为契机，卢浦大桥和轨道交通线等诸多利好炒热了整个地区，使之成为上海房价攀升速度最快的区域之一。三林板块目前已通车的有6号线、8号线，以及还有在建中的7号线、11号线。此外，三林路东面有集生态、休闲、运动于一体的临河而建的三林公园、生活购物中心、易买得超市和苏宁电器；三林路西面规划有文化娱乐商业中心、体育健身中心等，而区域内更是云集了金地、万科等十多家知名开发商，因此在上半年中，这一地区仍有不俗表现。

    　　北部：涨跌互现

    　　整个北区的中环沿线楼盘多年来均处在全市的一个价格低谷，但其中的一个例外就是杨浦中环附近的新江湾城，在不断上演“面粉贵过面包”的这一板块内，目前建德公寓、国际公寓、东森花园、雍景苑、盛世豪园所推房源也均已基本售罄，均价约在1.8万-2万元/平方米区间。

    　　南部：供不应求

    　　南中环的楼盘多分布于长宁区中，长宁的中档楼盘主要分布在天山板块，也是长宁区的传统居住区。地区内的在售楼盘主要包括天山星城、天山华庭、天山河畔花园等，均价一直位于2.2万—3万元/平方米之间，而由于地段等各项综合优势，地区内的房源也一直相当紧俏。因该地区有地铁、中环内的双项优势，加之该板块楼盘大多房型新、得房率高、小区环境良好，因此在全市的中环沿线，这里的楼盘历来有一个“高贵”身价，而从略过2万元/平方米的单价来看，也并不比其余中环楼盘高出很多，因此，房价仍有一定空间。

    　　西部：跳空高开

    　　上海西部的中环沿线楼盘较为集中的区域主要包括普陀的万里、大华板块。普陀的中环沿线是普陀的西北面，这里早已成为上海住宅最集中的区域之一，主要集中了中环集团、大华集团旗下数十个楼盘。由于这一地区从上世纪90年代初开始开发，并形成了连片、成规模的大型综合社区，周边的配套现已相当成熟，农工商、家乐福、万里新天地等大型消费中心先后入驻，万岁俱乐部、美食城、梅川路等餐饮生意火爆，并形成了一定的规模效应。在建的轨道交通M7线、中环线以及R3线，突显了其交通优势，这些综合优势使楼价适中保持坚挺，并使楼价始终稳健地保持攀升。

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