中国楼市理性回归　开发商加快促销

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中国楼市理性回归　开发商加快促销

作者：佚名文章来源：星岛环球网点击数：更新时间：2008-6-30 【字体：小大】

　　种种迹象表明，处于艰难盘整时期的中国房地产市场开始理性回归。对于房地产企业来说，需要调整定位，加快促销和资金周转，保证资金链安全。

　　业内专家认为，今年下半年货币紧缩政策不会松动、楼市成交清淡局面也不会有太大改观。未来一段时间内，房价仍将维持高位，但通过此次调整，房价有望从过高走向高位平衡。

　　房地产市场艰难盘整

　　今年上半年，中国一、二手房交易量全线低迷，土地流拍现象此起彼伏，多年来"房价只涨不跌"的神话也在深圳、广州等地终结。这与去年各地房价在“拐点论”的争执中冲至最高点，以及开发商疯狂圈地频频上演的“天价拿地”现象形成鲜明对比。

　　中国各地房价2004年以来一直处于快速上涨态势，尤其是进入2007年，在唱衰的“拐点论”的争执中，房价一路冲高，全国商品住宅销售价格涨幅高达17.5%。北京、深圳的房价涨幅更是达到了44%和51%。

　　今年上半年，深圳、广州等地房价出现松动，给多年来“房价只涨不跌”的神话划上了句号。到今年5月，深圳商品房均价已从去年10月最高点的每平米1.7万元滑落到1.1万元，跌幅高达35%。经过较大幅度调整，目前深圳房价基本回落到去年初的水平。

　　同期，各地住宅交易量明显下滑。数据显示，今年前五个月，北京期房住宅成交量同比减少四成。深圳新建商品住宅、二手房成交量同比下降五到七成。天津、武汉、苏州、济南等地商品住房交易量都出现明显下降。

　　开发商陷资金困局

　　市场成交持续低迷、融资渠道受阻，以及去年开发商的疯狂拿地，令大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年，土地市场显得尤为冷清，北京、上海、深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现，并有大量土地以底价成交。

　　为维持岌岌可危的资金链，昔日的“福州地王”、“上海地王”不惜以被扣罚数千万元人民币土地出让金的高昂代价，纷纷退地自保。在北京、上海等地，房地产商暗降房价自救也已成为常态。买楼送宝马、买房送装修、以及一次性付款九折等促销招数比比皆是，但现在房价已经到了百姓承受极限，市场观望情绪仍在持续蔓延。

　　专家指出，以二次房贷政策为标志的银根紧缩政策是此次调整的直接原因。宏观经济过热，行业发展过快都有紧缩调控的内在要求，政府提高存款准备金率、加息、压缩按揭贷款等一系列银根紧缩政策，导致房地产行业出现理性调整。

　　“房地产是资金密集的行业，在货币政策紧缩的局面下，开发商只有通过降价销售，才能实现其资金的回笼和流转。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌指出，现在房地产市场的种种变化，是一种理性回归的表现。与2007年的房价过快上涨相比，目前中国房地产市场处在相对理性的阶段，并向健康的方向发展。

　　开发商寻找新刺激点

　　目前房地产市场的疲软状态，令开发商颇感头疼。虽然开发商一直不承认降价，但事实上，目前北京房地产市场各楼盘都有较大幅度的打折，日前又有开发商授予业主“无理由退房权”。

　　当前北京房地产市场的打折情况，一般在10%至20%间，普遍都有2000元左右的打折空间，高的达到了4000元左右。不过，尽管打折幅度不小，销售情况并不见好转。开发商与潜在购房者正处于角力之中。

　　因此，在市场上寻找新的刺激点，成了开发商的重要课题。“无理由退房权”的提出和实施，最大的意义不在于实际上卖出了多少房子，而在于这个概念的提出，其实是开发商向观望中的潜在购买力发起主动进攻，开发商想通过这种方式告诉消费者，房价不会降，观望也无益处，现购才有实惠。而从经济需要、政策走势、市场走向来看，这一手段并不会造成其直接损失。。

　　实际上，目前房地产市场疲软的关键环节，在于房价与最需要住房的民众的收入倒挂太大，中低收入群体根本无力承担如此高昂的房价，只能选择观望，甚至于连观望的勇气都失去了。而高收入群体在经过几轮抢购之后，也失去了购房的动力。这并不完全是市场信心的问题。从整体经济和政策走向来看，房价不会再如前段时期般的疯涨，并且会有小幅下挫，这个下挫势头也不会延续太长时间，便会让房价在一个位置平稳地运行相当长一段时间。“无理由退房”虽然看似危险，但由于其现行价格已经打折，当经济运行到接近两年之后，这个空间应当能够得到填充。

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