房产商降价售楼是唱衰地产行业的根源

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房产商降价售楼是唱衰地产行业的根源

作者：佚名文章来源：华龙网点击数：更新时间：2008-06-04 【字体：小大】

　　无论是万科的王石还是soho的潘石屹，最近都在不停地唱衰中国大陆地产行业。特别是潘，基本认为中小房地产开发商，资金链已经差不多要断，中小开发商时日无多，劝说中小房地产公司们投降。

　　按道理，万科soho等大型地产商，并不用惧怕中小地产商的竞争，无论从资金、品牌、市场来说，大开发商拥有的实力，是中小地产商所完全不具备的。为何这潘石屹户却要唱衰房产行业，要唱衰中小地产企业，而且还做出降价出售现有房产？

　　事实上，这里一个很大的原因，就是土地资源的储备。随着国家对土地出售的管理越来越严格，未来任何地产商要申请购买土地，都要面临巨大的价格和审批的压力。中央政府更是要求购买土地者两年后不开发，便要收回土地。这些政策，都是对开发商的巨大打击。如果大户们尽快开发了自己现有的土地资源，那么自己旗下土地资源将会短期内大量减少。但是，大户们直接从地方政府购买新土地的成本又特别高，时间也很长，因此地产大户就想出了一个妙招。

　　首先唱衰地产行业的价格，并且主动出击降价售楼。随着万科等都较大幅度地调低了自己的售楼价格，中小地产开发商手中的现房和期房价格，也必须随着下降。如果不降价，中小开发商的潜在顾客，都将撤回购房计划，准备观望一段房产市场走向再说。从造成中小开发商的现房期房，无法及时出售，导致中小开发商资金回收出现麻烦。

　　资金链出现问题的中小开发商，首先要做的必然是如何短期融资。不少中小开发商，除了要出售的现房期房外，还拥有相当一部分未开发的土地。虽然中小开发商个体拥有土地的数量有限，但如果我们把中小开发商的数量家在一起，那么他们手中可控的土地数量就相当可观。而万科soho等房产大户，要的就是这些土地资源。

　　中小开发商土地另外的一个巨大吸引力，就是他们分布全国各地。很多中小开发商没有实力到北京上海等地购买土地，因此大部分中小开发商都是就近取材，在本省份内，购买了大量位置优越、价格便宜的土地。对于开发商而言，这些土地的长期开发价值非常高。随着中央政府要开发中国的内陆省市，这些土地的潜在的长期商业价值，更被开发商看好。随着上海北京等地的房地产价格高企不下，开放新楼盘的成本越来越高，出售价格的压力也越来越大。相比较，内陆省份的超低房价，未来涨价空间比较大，进入这些市场，将成为大开发商未来公司利润增长亮点。因此他们迫切需要在内陆省份大批购地，即使打入当地房产市场。

　　但在内陆省份大批购地，也受到目前中央调控政策的约束，而且要聚集大量土地，需要时间筹集资金和走审批程序，此外，当地政府对土地价格，拥有绝对的定价权，开发商占不到便宜，讨价还价的主动权很小。因此，大户们觉得，最好、最简单的办法，就是从当地中小地产开发商手中，通过商业交易，直接购地，避免了与当地政府直接购地所带来的繁琐审批手续以及时间上的浪费。

　　但要说服中小开发商放弃自己的闲置土地，不是靠嘴皮子动动那么容易的，必须要在商业利益上逼迫他们出售自己土地。于是便出现了开始的一幕。那就是大户唱衰国内房地产价格，造成大量购房者的观望。潘石屹给中小地产商的数月的资金链大限，也是和他们迫使中小开发商就范的一种策略性暗示。这样，一旦中小开发商决定出售手中土地时，大开发商就拥有了很大的议价主动权。

　　事实上中小开发商的资金链，的确远远不如上市地产开放大户来的充分。降价售楼，对于万科等大户们，还得到另外一些好处。低价促进了自己公司销售业绩的提高，同时也盘活了大量的现金。业绩的提高，使得股市投资者对万科等大户还是抱有信心，而削价售楼带来了大量现金，让大户们储备了足够的资金来购买中小户手中的土地。可是说，这次"唱衰地产"的战略招数，大户们是一石多鸟。

　　到底这招能否迫使中小开发商就范，目前还不清楚。中小开发商都是私人企业。他们中的大部分中小开发商的老板们，只是想通过地产行业，狠狠捞上几桶金。然后再去干别的。因此中小开发商的经营，没有长期规划，如果行业真的无利可图，便会选择立刻套现退出。此外他们的营运，没有什么透明度可言。因此他们是否会出售土地给上市的地产大户，未来我们只能通过上市地产公司的财务报表中看到。

　　无论怎么说，中国地产行业在经历了过去几年的繁华之后，逐步进入一个调整期。而调整期间，行业的并购风潮是不可逆转。未来地产大户们不仅在大城市，也会在全国各省市，开始对土地的囤积。

　　囤积土地对地产商最大的好处，就是未来地产大户们，对房地产市场价格，拥有了强大的房产定价权。别忘了，大户与炒房团、中介商和银行的关系密切，如果他们四大家族联手进攻内地，未来全国其他相对低廉的房价，是否还能保持一个比较低的水平，将是一个很大的问题。

　　假如能成功说服中小开放商出售在全国各地的土地，上市地产商一旦在资本市场披露自己拥有的新的土地资源，对投资者来说，是绝对的利好消息。因为土地储备，是地产商长期利润增长潜力的体现。土地位置分散各地，一定程度上也分散了地产商在单一地域开发房产的风险。此外内地房价低廉，让投资者看到未来单位房价涨价的空间，要远远超过大城市。

　　一旦各省市的房价被炒起来，经济适用房的作法，将不再局限于北京上海等大型城市了。各地政府必须从自己的财政收入中，余留一部分资金开发低廉的经济房给普通老百姓。这会对各地地方政府，带来长期、巨大的财政压力。(龙凤剑客)

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